Prestação de Contas em Condomínios
O que fazer quando reprovadas, e quais as consequências?
Parece que não, mas é comum num condomínio as contas serem reprovadas numa assembleia ordinária. Muitas das vezes, sem fundamento sólido e por puro “achismo”, aliado a omissão dos Conselheiros pelo desinteresse em analisar as pastas de prestações de contas, ou por uma minoria de condôminos tidos como oposição a gestão.
Ocorre, que muito embora o sindico seja o representante legal do condomínio, responsável este pela gestão e administração do condomínio, tem o dever legal de manter o equilíbrio financeiro, além de representar ativa e passivamente o condomínio em juízo ou fora dele nos termos do artigo 1.348 do Código Civil.
Diante desse cenário de responsabilidades, podemos assegurar que o legislador impôs ao Conselho Consultivo a responsabilidade e atribuição de analisarem e emitirem seus pareceres quanto a aprovação ou não das contas apresentadas pelo sindico durante a sua gestão, indicando e apontando alusivas discrepâncias ou dúvidas quanto as despesas financeiras, em havendo dúvidas.
O fato é que sendo aprovadas ou não as contas, esta deverá ser realizada mediante convocação em assembleia (artigo 1.348, VIII, C.C), servindo para validar a gestão, que certamente passará a vista, minimamente, como satisfatórias, equilibradas e transparente, pela maioria dos coproprietários, destinada a essa finalidade, qual seja – prestar contas.
Importante ainda esclarecer, que o parecer do conselho consultivo é meramente opinativo, não servindo de aprovação definitiva das contas apresentadas pelo sindico.
Dito isso, aconselha-se, que no dia da assembleia, o sindico esclareça todas as dúvidas dos moradores, e caso não seja possível esclarecer naquele momento, é plenamente possível suspender a assembleia, e fixar novo prazo para a reanálise ou eventual correção das contas, as quais deverão ser apresentadas, novamente, em uma outra assembleia designada a esse fim.
Em contrapartida, caso as contas venham a ser reprovadas novamente, pela assembleia, os coproprietários ou até mesmo o próprio sindico, poderão contratar ou sugerir uma auditoria contábil para a devida análise técnica das finanças, bem como a elucidação de eventuais dúvidas suscitadas naquele momento.
Conquanto seja constatada fundada suspeita de eventuais irregularidades ou negligência por parte do sindico, os moradores poderão convocar assembleia para discutir e destituir o sindico, nos termos do artigo 1.349 do Código Civil, e das regras da convenção do condomínio.
Superadas as premissas administrativas da aprovação ou não das contas, é sempre bom lembrar que os condôminos tem a responsabilidade de manter a descrição e prudência no dia da assembleia, evitando a caracterizar, um possível abuso de poder. Isso porque, expressões e atitudes que venham a imputar a suposta pratica de conduta criminosa, ou que venha a desabonar a gestão do sindico, a ponto de expor ao ridículo perante aos demais moradores, certamente ocasionará problema.
Ainda nesse cenário de incertezas, não é difícil que o sindico venha a sofrer uma Ação de Prestação de contas.
Sem adentrar a todos os aspectos da marcha processual nessa modalidade de ação (prestação de contas), vamos pensar que não houve ao final da análise judicial, constatada nenhuma irregularidade ou desvio de conduta pela gestão, tendo-as como boas as contas prestadas durante a gestão.
Nesse caso, estando caracterizado o abuso de direito, não se pode descartar seja condomínio condenado em danos morais.
Evidente que isso dependerá da análise de cada operador do direito, mais restando a imputação direcionada ao sindico, cabe ao condomínio demonstrar no bojo de seus argumentos, as irregularidades. A evitar o excesso, o qual é passível de caracterização de dano na seara moral.
Indubitavelmente, os mais renomados estudiosos da responsabilidade civil modernamente conceituam o dano moral de maneira bastante clara e objetiva, pois, trata-se de ofensa aos direitos da personalidade e, em sentido mais amplo, à própria dignidade da pessoa humana.
As consequências, das aludidas e supostas irregularidades ou desvio de condutas fundadas em “achismo” pode, sim, ser constituídos pela dor, sofrimento ou vexame causado ao gestor durante o exercício de sua gestão.
Por outro lado, superado todo tramite processual, e NÃO SENDO boas as contas apresentadas pelo sindico, o Juízo ao final homologará os cálculos apresentados, normalmente finalizados através de uma perícia judicial, tornando a sentença um título executivo judicial, para após o trânsito em julgado, o Condomínio fazer cumprir o valor apurado, tido como irregular.
Por isso, a fim de evitar maiores receios e complicações, inclusive no aspecto judicial, é importante que o condomínio possua um conselho consultivo atuante, no sentido de promover a adequada fiscalização das contas prestadas pelo síndico, para que possam servir como parâmetro para os demais condôminos, no momento da aprovação ou não das contas em assembleia, visando unicamente evitar imputação de condutas, cuja determinada menção poder-se-á mostrar excessiva e desnecessária.
Carlos Alberto Pereira é Advogado, Pós-Graduado em Processo Civil pela Universidade Presbiteriana Mackenzie, Especialista em Direito Imobiliário e Condominial pela EDP – Escola Paulista de Direito, Membro Efetivo da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-SP (subseção de Osasco), Pós-graduando em Direito Médico e da Saúde pela PUC-Minas.
